Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim
Czy zapis art. 5.1. pkt 1)a) należy rozumieć jako: nie jest niemożliwe sfinansowanie kredytem z dopłatami zajmowanego już mieszkania spółdzielczego, którego status lokatorski chcemy zamienić na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny. Przepis ten wskazuje na zasadę, zgodnie z którą przy wykorzystaniu kredytu z dopłatami do oprocentowania nie mogą być finansowane inwestycje polegające na przekształceniu przysługującego już wcześniej ubiegającemu się o kredyt tytułu prawnego do nieruchomości, o innym charakterze niż własność, w prawo własności (np. powszechne wykupy mieszkań wynajmowanych od gminy na własność). Przepis ten nie wyklucza jednak sam w sobie sytuacji, w której kredyt służył będzie uzyskaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze przekształcenia.
Chociaż powołany art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy nie formułuje zakazu finansowania transakcji wskazanych w pytaniu, nie oznacza to jednak możliwości finansowania preferencyjnym kredytem mieszkaniowym z dopłatami do oprocentowania wydatków związanych z zamianą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do tego samego lokalu. Możliwość taka jest wykluczona, chociaż podstawą dla tego wykluczenia nie jest art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zakresie odnoszącym się do uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dopłaty mogą być stosowane w przypadkach: zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny (lit b) oraz wniesienia wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej, w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny (lit. d). W drugim przypadku chodzi wyłącznie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sytuacji pierwszego zasiedlenia mieszkania, a więc przepis ten nie dotyczy istniejących mieszkań spółdzielczych zamieszkiwanych dotychczas na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa. Z kolei art. 5 ust. 1 pkt lit. b) został dodany do rządowego projektu ustawy w czasie prac parlamentarnych, wyłącznie jako konsekwencja wprowadzenia przez ustawodawcę możliwości zakupu od innej osoby prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa w ramach transakcji rynku wtórnego. Z uwagi na specyficzny charakter transakcji polegającej na odpłatnym przekształceniu spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe należy sądzić, że w przypadku, gdyby wolą ustawodawcy było również udzielanie dopłat do kredytów na finansowanie wydatków związanych z taką transakcją, tytuł taki zostałby w ustawie wyraźnie sformułowany (w omawianym przypadku trudno uznać, że takim tytułem mogłoby być sformułowanie w art. 5 ust. 1 pkt lit. b) mówiące o "zakupie spółdzielczego prawa").
Potwierdzeniem powyższej tezy o braku możliwości udzielania dopłat do oprocentowania kredytów w zakresie, do którego odnosi się pytanie, są konkretne konsekwencje innych przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy dopłaty do procentowania mogą być stosowane, jeżeli kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytu nie jest osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Kredyt warunkowo może zostać jednak udzielony, jeżeli - zgodnie z art. 4 ust. 3 pkt 1 ustawy - osoba taka w dniu zawarcia umowy kredytu zobowiąże się do "wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa". Ustawodawca nie wprowadza jednocześnie żadnych szczególnych rozwiązań dotyczących osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i pragną one zaciągnąć kredyt związany z przekształceniem tego prawa w prawo własnościowe. W świetle konsekwencji wynikających z rygoru złożenia przez kredytobiorcę oświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 3 pkt 1 ustawy, uznanie możliwości finansowania wydatków związanych ze zmianą statusu ograniczonego prawa rzeczowego do tego samego lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej byłoby co najmniej niezrozumiałe.
