Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim
Czy w przypadku zakupu/budowy lokalu mieszkaniowego od/z deweloperem do kosztu zakupu/budowy powinien zostać wliczony koszt zakupu udziału w gruncie oraz koszt dotyczący podziemnego garażu?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na:
- zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
- pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
- wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
- budowa domu jednorodzinnego,
- nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego lub adaptacja budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Wyznaczony w art. 5 ust. 1 pkt 3 limit dotyczący maksymalnej wartości nieruchomości finansowanej kredytem preferencyjnym, uprawniający do stosowania dopłat do oprocentowania tego kredytu, odnosi się do ceny zakupu, wartości wkładu budowlanego lub kosztów budowy (przebudowy, rozbudowy?) - stosownie do rodzaju realizowanej przez kredytobiorcę inwestycji. Jak wynika z treści postawionego pytania w zasygnalizowanym przypadku inwestycję stanowi zakup od dewelopera lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym - zatem podstawą odniesienia dla limitu ceny określonego w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy jest cena zakupu lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), w przypadku wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłączenie do użytku właścicieli lokali - ust. 2 cytowanego artykułu) jako prawo związane z własnością lokali. Zakup lokalu mieszkalnego zawiera więc w sobie jako element konieczny zakup udziału w nieruchomości wspólnej (w tym odpowiednia część ułamkowa gruntu), a więc - niezależnie od wyodrębnienia takiej pozycji w umowie z deweloperem, a następnie akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu mieszkalnego - jest to część integralna dokonywanej transakcji, w tym konsekwentnie część integralna ceny za zakup lokalu mieszkalnego. Podobna sytuacja dotyczy innych "elementów" wpływających na cenę i wyróżnionych w umowie, o ile są one związane z wybudowaniem lokalu mieszkalnego i doprowadzeniem go do standardu określonego w opisie przedmiotu transakcji (określony w umowie standard wykończenia?).
Na wysokość ceny wpływa również charakterystyka przedmiotu transakcji, związana z ewentualnymi "pomieszczeniami przynależnymi" do lokalu mieszkalnego, których własność jest związana z własnością samego lokalu. Zgodnie z określoną na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin... definicją lokalu mieszkalnego - odwołującą się do definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) - lokal mieszkalny stanowi wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Garaż natomiast zaliczany jest do tzw. pomieszczeń przynależnych, tj. takich, które mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego jako jego części składowe, nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal, i jako taki nie stanowi powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Jeżeli więc z treści umowy zawartej z deweloperem wynika, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz ze wskazanymi jako "pomieszczenia przynależne": garażem, komórką, balkonami, tarasami etc., cena zakupu lokalu mieszkalnego uwzględnia w sobie poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń.
Jeżeli nabywany garaż jest natomiast odrębną nieruchomością wyodrębnioną w budynku, w którym mieści się lokal i odpłatne przeniesienie praw do garażu na kredytobiorcę jest przedmiotem odrębnej czynności cywilnoprawnej od zakupu samego lokalu, wtedy oczywiście cena zapłacona za garaż nie stanowi elementu ceny związanej z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego. Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy kredyt preferencyjny nie będzie też mógł zostać udzielony na taki cel.
