Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim
Czy kredyt preferencyjny z dopłatami może zostać udzielony na zakup lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym o dwóch lokalach?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty do oprocentowania kredytów mieszkaniowych mogą być stosowane jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na "zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o którym mowa w art. 3 ust.1 i ust.1a, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny". Na potrzeby stosowania przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin... w art.2 pkt 6 ustawy określona została definicja domu jednorodzinnego (ustawa nie zawiera definicji budynku wielorodzinnego).
O ile w przypadku lokalu mieszkalnego przepisy ustawy rodzina na swoim bezpośrednio odwołują się do pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust.2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz. 903 oraz z 2004r. Nr 141, poz. 1492), to pojęciu "dom jednorodzinny" ustawa nadaje znaczenie autonomiczne, tj. definicję określoną wyłącznie na potrzeby programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez dom jednorodzinny rozumieć należy "budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 i Nr 170, poz. 1217), w którym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny". Przyjęta w ustawie o finansowym wsparciu rodzin.. definicja domu jednorodzinnego różni się tym samym w sposób istotny od definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, wyłączając z zakresu pojęcia "dom jednorodzinny" te budynki mieszkalne jednorodzinne objęte definicją Prawa budowlanego, w którym znajdują się dwa lokale (lokale mieszkalne lub lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy).
W opinii Ministerstwa Infrastruktury konsekwencją braku tożsamości zakresu pojęć "budynek mieszkalny jednorodzinny" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz "dom jednorodzinny" w ustawie o finansowym wsparciu rodzin....jest również odmienny zakres przedmiotowy pojęć "budynek mieszkalny wielorodzinny" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz wydanych na podstawie tej ustawy przepisów wykonawczych oraz pojęcia "budynek wielorodzinny", o którym mowa w art. 5 ust 1. pkt 1 lit a ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Przemawiają za tym poniższe argumenty:
- w obowiązujących przepisach nie zachodzi w pełni jednoznaczne rozumienie kategorii "budynek mieszkalny jednorodzinny" i "budynek wielorodzinny". W odróżnieniu od ustawy Prawo budowlane Polska Klasyfikacja obiektów Budowlanych, wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 z późn zm.), wyłącza "budynek o dwóch mieszkaniach" (klasa 1121) z kategorii "budynki mieszkalne jednorodzinne" (grupa 111). Ten rodzaj nieruchomości zakwalifikowany został do grupy "budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe" (grupa 112);
- również na gruncie przepisów samej ustawy Prawo budowlane rozumienie pojęcia "budynek mieszkalny wielorodzinny" ma wyłącznie charakter kontekstowy, tzn. przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają odrębnej definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a więc jedynie domyślnie przyjmuje się, na zasadzie wyłączenia, że budynkami wielorodzinnymi są wszystkie budynki mieszkalne inne niż zdefiniowany w tej ustawie budynek mieszkalny jednorodzinny.
Mając na względzie powyższe niejednoznaczności, a także uwzględniając uwagi wyrażone w pierwszych akapitach niniejszego pisma należy przyjąć, że w analogiczny do ustawy Prawo budowlane sposób rozumieć należy pojęcie "budynek wielorodzinny" w ustawie o finansowym wsparciu..., kwalifikując do tej kategorii każdy budynek mieszkalny, który nie jest domem jednorodzinnym, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy.
Wniosek powyższy w pełni odpowiada celowościowej interpretacji przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Wyłącznie zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym z dwoma lokalami mieszkalnymi z zakresu inwestycji, które mogą stanowić przedmiot kredytowania kredytem preferencyjnym (jedynie na podstawie wnioskowania, że w całym kontekście przepisów ustawy Prawo budowlane transakcja taka nie spełniałaby warunku "lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym"), wydaje się z punktu widzenia założonych celów ustawy rozwiązaniem bezzasadnym. Należy więc przyjąć, że ustawodawca - decydując się na wyłączenie możliwości finansowania takich transakcji - uzasadniłby szczegółowo takie rozwiązanie, jak również wprowadziłby do art. 2 ustawy o finansowym wsparciu rodzin... odrębną definicję budynku wielorodzinnego (przykładem art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 listopada 2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. nr 223 poz. 1459).
Uwzględniając powyższe, w opinii Ministerstwa Infrastruktury zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 2 ust 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, w budynku mieszkalnym o dwóch mieszkaniach może stanowić inwestycję uprawniającą do zaciągnięcia preferencyjnego kredytu mieszkaniowego objętego dopłatą do oprocentowania na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r.o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Oczywiście warunkiem udzielenia kredytu będzie spełnienie pozostałych warunków przedmiotowych i podmiotowych, które określone zostały w przepisach.
