Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim
Czy można sfinansować zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdy kupujący wynajmuje mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej lub osoby fizycznej i to właśnie mieszkanie zamierza kupić? - wydaje się że nie można, ponieważ z art. 4 ust 3 pkt 2 wynika obowiązek opróżnienia tego lokalu mieszkalnego w ciągu 6 miesięcy od daty uzyskania do niego prawa.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt został udzielony na "zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny". W powołanym przepisie brak jest zakazu wykluczającego możliwość kredytowania zakupu spółdzielczego własnościowego prawa w przypadku, gdy którejkolwiek z osób ubiegających się o kredyt w dniu zawarcia umowy kredytowej przysługiwał do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego ww. prawo dotyczy, inny tytuł prawny. Ponieważ wykluczenie takie zostało w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) wyraźnie wskazane, należy przyjąć, że analogiczny zakaz nie ma zastosowania w odniesieniu do art. 5 ust. 1 pkt 1 lit b) ustawy i istnieje możliwość kredytowania zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynajmowanego w dniu podpisania umowy kredytowej przez kredytobiorcę. Powyższy wniosek wynika z analizy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy - odmienna interpretacja w opinii resortu budownictwa w sposób nieuprawniony pozbawiałaby osobę ubiegającą się o kredyt przysługującego jej prawa.
Rzeczywiście literalnie zastosowany do omawianego powyższej przypadku przepis art. 4 ust. 3 pkt 2 ustawy wskazywałby na konieczność opróżnienia lokalu mieszkalnego przez kredytobiorcę najpóźniej w okresie 6 miesięcy od daty uzyskania przez niego spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Uznając na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy możliwość finansowania kredytem zakupu przez kredytobiorcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego, do którego kredytobiorcy przysługuje już tytuł najmu, byłby to warunek zupełnie nielogiczny. Co więcej, niezrozumiały jest również w odniesieniu do omawianego przypadku generalny wymóg wskazany art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy, mówiący o tym, że kredytobiorca nie może być w dniu zawarcia umowy najemcą lokalu mieszkalnego1 - podczas gdy jednocześnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 wynika, że w przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa przez kredytobiorcę ustawodawca dopuszcza taką możliwość.
Źródłem wskazanych powyżej trudności w interpretacji przepisów ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania jest wprowadzenie na etapie prac parlamentarnych nad rządowym projektem ustawy zmiany polegającej na możliwości finansowania preferencyjnym kredytem również mieszkań nabywanych "na rynku wtórnym" (tj. mieszkań innych niż mieszkania przed tzw. pierwszym zasiedleniem), bez równoczesnego wprowadzenia do art. 4 korekty uwzględniającej konsekwencje poszerzenia zakresu kredytowanych przedsięwzięć w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Skierowany do Sejmu RP rządowy projekt ustawy był w tym zakresie jednoznaczny - zakładając wyłącznie możliwość kredytowania inwestycji rynku pierwotnego przepisy art. 4 wykluczały możliwość finansowania inwestycji w przypadku, gdyby potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy były już zaspokojone w odniesieniu do innej nieruchomości. Brak możliwości zakupu przy wykorzystaniu kredytu prawa do mieszkania już zamieszkiwanego czynił bezpodstawnym rozpatrywanie sytuacji zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez dotychczasowego najemcę.
Zmiany wprowadzone do projektu ustawy w czasie prac parlamentarnych otworzyły możliwość finansowania preferencyjnym kredytem nieruchomości już zamieszkiwanych. O ile jednak ustawodawca poszerzając zakres kredytowanych przedsięwzięć w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy jednoznacznie wykluczył możliwość zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego, do którego kredytobiorcy przysługiwał inny tytuł prawny , brak analogicznego zastrzeżenia w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy nie daje podstaw do przyjęcia interpretacji ograniczającej prawa kredytobiorców, wykluczającej taką możliwość w przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa - jak wskazano obszernie w pierwszym akapicie niniejszej odpowiedzi.
Ponieważ przepisy art. 4 ust. 1-3 nie zostały skorygowane w stopniu odpowiadającym przypadkom stanowiącym zgodnie z wolą ustawodawcy dopuszczalny przedmiot kredytowania (na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 lit b ustawy), a jedyną przesłanką wprowadzenia rozwiązań przyjętych w art. 4 ust. 1-3 było wykluczenie możliwości wsparcia osób mających już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe (bezwzględnie w przypadku własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości; warunkowo w przypadku prawa najmu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa), w opinii resortu budownictwa konieczne jest w tych przypadkach zastosowanie celowościowej interpretacji przepisów ustawy. Zgodnie z celem wprowadzenia regulacji określonych w art. 4 ust. 1-3 ustawy warunek mówiący o tym, że kredytobiorca nie może być w dniu zawarcia umowy najemcą lokalu mieszkalnego (art. 4 ust. 1 pkt 4), jak również związana z tym przepisem warunkowa możliwość udzielenia kredytu preferencyjnego (art. 4 ust. 2; art. 4 ust. 3 pkt 2), nie mogą w ocenie Ministerstwa Budownictwa być stosowane w przypadku, gdy wniosek kredytowy dotyczy zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje prawo najmu.
