Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim
Czytając ustawę pojawił się pewien problem interpretacyjny. Jak należy liczyć powierzchnię użytkową budynku? W ustawach jest wskazanych kilka sposobów - przy zastosowaniu każdego z nich powierzchnia różni się na tyle, że może spowodować to odrzuceniem wniosku o dopłatę do kredytu. Serdecznie proszę o ustosunkowanie się do tego problemu - choćby na łamach swojej strony www. Dla wielu osób to bardzo ważna sprawa. Żeby pokazać wagę problemu wspomnę tylko, że wg normy PN-70/B-02365 do powierzchni należy wliczać w 100% pomieszczenia o wysokości w świetle ?2,20m, o wysokości 1,40-2,20 - w 50%, a o wysokości do 1,4 m pomija się całkowicie.
Natomiast wg PN-ISO 9836 do powierzchni wlicza się tylko pomieszczenia o wysokości większej niż 1,9m. Sprawa się jeszcze bardziej komplikuje, gdy weźmiemy pod uwagę fakt możliwości dobrowolnego stosowania Polskich Norm (brak obowiązku stosowania tej czy innej normy) Nie ma znaczenia teraz również rok wydania normy. I tak niekiedy spotykamy się z obmiarami powierzchni wg PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków?", a w innych przypadkach wg PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie?" Podstawowe różnice pomiędzy normami to: obmiar wg PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1m nad podłogą i w stanie surowym (bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 nie dolicza się. Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy) wg PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (wykazując powierzchnie nie nakryte i powierzchnie nakryte).
Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie określa definicji powierzchni użytkowej oraz nie precyzuje sposobu obliczania powierzchni użytkowej budynku. Podobnie również przepisy dotyczące zagadnień z zakresu budowlanego procesu inwestycyjnego, normujące działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, nie regulują zasad dotyczących wyboru i stosowania metod obliczania powierzchni użytkowej. W takiej sytuacji należałoby stosować powszechnie obowiązujące zasady obliczania powierzchni użytkowej.
Dla potrzeb obliczania powierzchni użytkowej do dnia 3 kwietnia 1999 r. powszechnie obowiązywała Polska Norma PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru". Norma ta utraciła status normy obowiązującej z dniem wejścia w życie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. Nr 22, poz. 209), ponieważ nie została włączona do wykazu obowiązujących Polskich Norm, stanowiącego załącznik do rozporządzenia. Norma PN-70/B-02365 została także wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm w związku z ustanowieniem normy PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".
W celu zapewnienia m.in. jednolitości i spójności polskich przepisów z zakresu normalizacji, a także zgodności z zasadami normalizacji europejskiej i międzynarodowej, w dniu 12 września 2002 r. uchwalona została ustawa o normalizacji (Dz. U. Nr 169 poz. 1386 z późn. zm.), określającą podstawowe cele i zasady normalizacji oraz jej organizację i finansowanie. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ww. ustawy polskie normy (powszechnie dostępne i oznaczane symbolem PN) stosowane są na zasadach dobrowolności. Zapis ten oznacza dopuszczenie możliwości stosowania w umowach zarówno norm najnowszych, jak również norm starszych, pochodzących ze zbioru norm branżowych, które z dniem wejścia w życie zostały zarchiwizowane przez PKN (art. 28 ustawy).
W świetle przedstawionych powyżej wyjaśnień można wysnuć wniosek, że z punktu widzenia spełnienia warunków ustawy rozstrzygającym jest nie przekroczenie określonych w ustawie limitów powierzchniowych (75 m2 dla lokalu mieszkalnego i 140 m2 dla domu jednorodzinnego). Wybór właściwej normy do obliczania powierzchni należy natomiast do umawiających się stron - przy czym dopuszczalne jest stosowanie normy PN-70/B-02365, jak również PN-ISO 9836:1997.
Ustawodawca nie wskazując w ustawie wg jakiej normy należy obliczać powierzchnię użytkową wyraził tym samym zasadę pełnej swobody doboru sposobu obliczeń, uwzględniając dobrowolność stosowania Polskich Norm na gruncie ustawy o normalizacji. Jednocześnie oznacza to, że w przypadkach, gdy wielkość powierzchni użytkowej liczona wg wybranej normy znajduje się na granicy limitu uprawniającego do skorzystania z kredytu preferencyjnego i stosowania dopłat, ustawodawca daje dowolność umożliwiającą zastosowanie normy korzystniejszej dla potencjalnego kredytobiorcy (takiej normy, wg której obliczona powierzchnia użytkowa "zmieści się" w limicie ustawowym).
Na koniec należy zwrócić uwagę, że powoływane powyżej normy są stosowane do obliczania powierzchni jako takiej, niezależnie od jej rodzaju, tzn. zarówno powierzchni całkowitej, powierzchni netto, jak i powierzchni użytkowej. Odrębnym zagadnieniem jest natomiast zaliczanie bądź nie powierzchni poszczególnych pomieszczeń (obliczonej uprzednio wg wybranej normy) do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, branej za podstawę ustalenia prawa do skorzystania z kredytu preferencyjnego i zastosowania dopłat do odsetek od takiego kredytu.
