Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim
Czy możliwy jest zakup lub budowa lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego z garażem?
W opinii Ministerstwa Budownictwa tak. Wskazuje na to zresztą jednoznacznie treść uzasadnienia do rządowego projektu ustawy (ponieważ poruszona w uzasadnieniu kwestia nie była przedmiotem kontrowersji na etapie prac parlamentarnych należy przyjąć, że ww. opinia wyrażona w uzasadnieniu odpowiada w pełni intencji samego ustawodawcy). Pomijając jednak treść samego uzasadnienia na możliwość finansowania domu lub lokalu mieszkalnego wraz z garażem, piwnicą, strychem, komórką lub innymi pomieszczeniami o podobnym charakterze, wykorzystywanymi na potrzeby mieszkańców, wskazują w opinii resortu budownictwa przede wszystkim przepisy samej ustawy.
Zgodnie z określoną na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin... definicją lokalu mieszkalnego - odwołującą się do definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) - lokal mieszkalny stanowi wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Garaż natomiast zaliczany jest do tzw. pomieszczeń przynależnych, tj. takich, które mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego jako jego części składowe, nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Jeżeli więc z treści umowy zawartej z deweloperem wynika, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz ze wskazanymi jako "pomieszczenia przynależne": garażem, komórką, balkonami, tarasami etc., cena zakupu lokalu mieszkalnego uwzględnia w sobie poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń, zaś transakcja taka może oczywiście stanowić przedmiot kredytowania. Jeżeli nabywany garaż jest natomiast odrębną nieruchomością wyodrębnioną w budynku, w którym mieści się lokal i odpłatne przeniesienie praw do garażu na kredytobiorcę jest przedmiotem odrębnej czynności cywilnoprawnej od zakupu samego lokalu, wtedy oczywiście cena zapłacona za garaż nie stanowi elementu ceny związanej z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego. Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy kredyt preferencyjny nie będzie też mógł zostać udzielony na taki cel.
Analogiczna zasada będzie miała zastosowanie do przypadku zakupu będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub budowy domu jednorodzinnego. Zgodnie z intencją ustawodawcy należy przyjąć, że sformułowana w art. 2 pkt 6 ustawy definicja domu jednorodzinnego, zgodnie z którą jest nim "budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w którym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny", oznacza wyłącznie brak możliwości kredytowania inwestycji dotyczącej domu jednorodzinnego, w przypadku której w budynku występowałby więcej niż jeden lokal mieszkalny lub - poza lokalem mieszkalnym - odrębny od lokalu mieszkalnego lokal użytkowy. Definicja ta nie pozbawia jednak możliwości zaciągnięcia kredytu finansującego zakup lub budowę domu jednorodzinnego np. z garażem. Powyższe odwołanie do lokalu mieszkalnego pozwala na potraktowanie garażu w domu jednorodzinnym analogicznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego umiejscowionego w budynku wielorodzinnym, a więc pozwala na uznanie, że inwestycja dotycząca domu jednorodzinnego/budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokalu w tym budynku (nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają) może stanowić przedmiot kredytowania.
Zarówno wielkość działki w przypadku domu jednorodzinnego (patrz pytanie 1), jak i liczba oraz charakter pomieszczeń uznanych za przynależne do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnym nie została w ustawie ograniczona, jako element dyskwalifikujący możliwość zaciągnięcia kredytu z dopłatami do oprocentowania.
