Pytania i odpowiedzi dotyczące udzielania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim

Art. 5 ust. 1 pkt 2) w powiązaniu z art. 5 ust. 3 i 4 ustawy postanawiają o przyjęciu do kredytowania powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku o kredyt preferencyjny - na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej. W przypadku budowy domu jednorodzinnego lub nadbudowy, przebudowy, rozbudowy budynku mieszkalnego lub adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - powierzchnię użytkową przyjmuje się na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego. Z ustawy nie wynika, co stanowi powierzchnię użytkową wliczaną i niewliczaną dla potrzeb kredytowania z zastosowaniem dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego. W ostatnim czasie wpływa do BGK duża ilość zapytań, dotyczących sposobu kwalifikowania powierzchni mieszkań i domów do powierzchni użytkowej przyjmowanej do kredytowania. Pytania dotyczą takich powierzchni, jak garaż (zarówno wolnostojący, jak i znajdujący się w budynku), poddasze, garderoba, hol, taras, balkon, piwnica, kotłownia.

Kluczowym dla udzielenia odpowiedzi na przedstawione wątpliwości są poniższe definicje, przyjęte w obowiązujących ustawach, do których to definicji bezpośrednio lub pośrednio nawiązują przepisy ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354):

• lokal mieszkalny - ustawodawca odwołuje się do określenia "samodzielny lokal mieszkalny" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych;
• pomieszczenia przynależne do lokalu - zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, mogące przynależeć do lokalu "jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi"". Wyodrębniając pojęcie pomieszczeń przynależnych ustawodawca wprowadza wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami: pomieszczeniami pomocniczymi i pomieszczeniami przynależnymi. W świetle dokonanego rozróżnienia garażu nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych lokalu mieszkalnego;
• powierzchnia użytkowa lokalu - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266) przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

W świetle powyższych wyjaśnień należy przyjąć, że w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego powierzchnia garażu, podobnie jak powierzchnia innych pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego, nie stanowi części składowej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W przypadku zakupu lub budowy domu jednorodzinnego przez kredytobiorcę, ustawodawca określając definicję domu jednorodzinnego na potrzeby stosowania jej w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, odwołuje się do określenia "budynek mieszkalny jednorodzinny" w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118). Zgodnie z art. 3 pkt 2a przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku - zastrzegając jednakże, iż w budynku tym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny (nie wyklucza to występowania w domu jednorodzinnym pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, będących - zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali - jego częścią składową). Powyższe odwołanie do lokalu mieszkalnego pozwala na potraktowanie garażu w domu jednorodzinnym analogicznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego umiejscowionego w budynku wielorodzinnym, a więc pozwala na uznanie, że powierzchnia garażu nie wlicza się do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego branej za podstawę ustalenia prawa do wykorzystania kredytu.

Za takim podejściem do problemu określenia powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego przemawia dodatkowo fakt, iż w przedłożeniu rządowym projektu ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, projektodawca wyznaczył limit powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego na 100 m?. Określając powyższy limit powierzchniowy - w oparciu o dane statystyczne sporządzane przez Główny Urząd Statystyczny - projektodawca przyjął, że limit 100 m? powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego nie uwzględnia powierzchni takich pomieszczeń jak garaż i uznał ten limit za wystarczający w przypadku zakupu lub budowy domu jednorodzinnego. Zgodnie bowiem z metodyką przyjętą przez GUS do powierzchni użytkowej mieszkania - w tym także mieszkania w jednomieszkaniowym budynku mieszkalnym - nie wlicza się m.in. powierzchni garażu.

« powrót do pytań